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过去的两三个月，我去好几个城市调研看房，这个过程中也正好经历了517新政之后，不同城市市场成交价和成交量的变化。

从我们观测一线真实成交数据看，成交量和成交热度一定是5月比4月热，6月比5月热,7月比6月热。

只不过每个人对市场接触的层级不一样，所以个人体感差别是非常大的。

比如同样两个卖房的，一个卖一套主城区老破大，一个卖一套主城区品质次新，他们现在对市场的感知就完全不一样。

卖老破大的这个朋友现在依然门可罗雀，但卖品质次新的朋友现在应该明显感觉到看房的人比之前多的多，以至于他现在开始考虑是不是卖亏了，卖早了，还要不要卖？

如果你现在问这两个人对未来市场的预判，是完全不一样的。

再比如同样两个买房朋友，一个预算买核心板块改善项目，一个预算只够买近郊刚需盘，那么他们现在在销售中心看到的情景一定是完全不一样的。近郊刚需销售中心依然门可罗雀，核心区品质改善项目销售中心早已开始人头攒动了。

如果你现在问这两个人要不要进场买房？他们的答案一定是不一样的。

那我们该怎么办？相信谁？

1、要关注行情本身，要谨慎看各种新闻和消息。

马看到什么是人决定的，老百姓看到的什么是谁决心的？是算法决定的。

2、要相信趋势，而不是共识。

目前是楼市阶段性底部，这个是共识。但分歧在于究竟是不是最低点？

如果你把底部具象化的话，你会发现其实有两个底部，一个是左侧底，一个是右侧底。

目前这个阶段

共识

是左侧底，而

趋势

是不是右侧底呢？

我觉得我们需要尊重市场，趋势一定是早于共识的。

2

7月4日和7月9号，北京和上海都拍地了。

土拍结果一般。尤其是上海。

在本次土拍之前，上海先是取消了土拍最高限价，接着就是取消房地联动价要求（一定程度上放开了新房备案价的上限）。

再往后就是6月24日，上海就出了一个震惊房圈的大事件。（那就是有个项目叫中海顺昌玖里新房，单价定价29.8w，创了上海新房定价历史新高！不仅如此，49套房，套均8千万到1个亿，一个小时就售罄了。）

回顾历史，每一轮行情逆转都伴随着三大要素：

日光盘、创新高、爆地王

现在是日光盘有了，创新高也有了，就差爆地王了。

可以说氛围都已经烘托到这里了，但最后最高溢价才21%，两个还是底价。

可能大家对这个21%没啥概念。

曾经在中国房地产历史上，出地王最多的一年是2016年。

这一年，深圳光明拍出一个商住用地，当时的溢价率是159.79%。当时上海也有一个地王，以10万/㎡的名义楼板价，最后溢价139%。

当然现在这个结果至少告诉楼市背后这只无形的手一个事实，想要市场转向，想要市场热起来，仅靠目前的政策还不够啊。

很简单，你推一辆正在下坠的小车和推一辆在平地行驶的小车，所用力气是完全不一样。

大家都很清楚，这一波楼市低迷和房价回调是过去20年以来最大幅度的。

你现在想要把他拉起来，肯定是要经过两次努力的，第一次就是纠正之前的错误，第二次努力让人心转向。

所以常规的招数肯定是不够的，7、8月终极大招就快了。

下半年，各位，绑好安全带，上头要带你去飙车。

当然，此时此刻，你还要先确定一件事，就是你是在车上，还是车底。你如果是在车底，这一辆车一旦彪起来，你肯定就尸骨无存了。

大家可以想啊，2017年到现在，M2从169万亿翻到了现在301万亿，这么多钱，可是物价并没有等量飞涨，这非常非常不正常。

你想就三个池子，它们能去哪里？就算它们一直在空转，总归也该出来了吧？

这事细思极恐啊。

再搭配当下又是中国房地产发展近

20多年，最大尺度的一次房价回调。

这两个事情放在一起，细品一下，真是后背发凉啊！

这段时间，无论是上海的豪宅新盘被秒杀，还是鹏瑞一号出5个亿的单子，或者说深圳法拍出50万单价房子，都让我怀疑这帮身价不菲的人是不是收到什么消息，通知他们多久之后就要大F水了，钱要变毛了！赶紧花出去！？

如果一个人无法看懂大的时代洪流，那自然也就无法摸清自己人生的路径。毕竟，我们每一个普通人，都只是时代棋盘上微不足道到极致的一粒小棋子。

然而，真正的时代洪流却是一种奇怪的力量。

它在很多时候是沉默无声的，但如果你真的聆听，它却又是振聋发聩。

3

在过去三四年，无论是自住还是投资，几乎95%的人都认为自己买房买错了。

是什么造成了这种极端的结果？

表面看是跌跌不休的房产价格。

但从根源上是很多朋友在价值投资和趋势投资之间反复横跳。

如果把二者具象化的话，你会看到，价值是沉在底部，走长线。

趋势就像是海面上的浪花，走的是波段。

那你说是价值投资好，还是趋势投资好？

我觉得都很好，但关键就是你要学就学全套，你别在低点做价值，别在高点做趋势啊。

直白点就是，在楼市周期低点跑到偏远新区抱着赌未来的心态买房子。在房价大涨一波后追高买入核心区优质房产。

买房这事，可以买贵的，但真的别买贵了。这波行情跌下来的时候，有多痛，追高的朋友们深有体会。

好房子各有千秋，它们都有对应价格。

在那么问题来了，如果现在让你买房，你是走价值投资还是走趋势投资呢？

我建议走趋势投资。

接下来，我就分享一套趋势投资选房的方法论，包含以下内容：

1、选房考虑因素以及排序？

2、重点关注城市？

3、如何选板块？

4、如何区分哪些是核心板块、成熟板块、新兴板块、外围板块等以及对应的购买群体和注意事项。

5、地段和板块如何结合？

6、如何评估以及选择合适的产品力项目和房源？

以上这套选房方法论也是今年我们去苏州、杭州、广州、深圳等城市实地调研选板块、选项目常用方法之一。

这套方法论只想送给有缘人，如果你需要，可以进入米宅保卫中产行动派，门槛很低，38.8元，一年有效。

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