利率下调，房贷月供却变多？什么情况

今天来聊聊贴近大家生活的事，不谈宏观，只讲与你我钱包息息相关的内容。5月17日，我国房地产市场迎来重大政策调整，其中一条不太显眼却影响深远的措施是：公积金贷款利率降低了0.25个百分点。具体来说，五年以下（含五年）和五年以上的首套房个人公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，而二套房利率则调整为2.775%和3.325%。

这一政策公布次日，多数城市的新增房屋贷款已开始执行新利率，但涉及到已存在的房贷，大多数地区，包括深圳，是从7月1日起才开始调整。7月起，深圳的存量房公积金贷款利率正式下调至2.85%，对于贷款90万的家庭来说，这意味着每月大约能少还121元。

不过，有些人发现，虽然存量房的公积金贷款利率降低了，但7月的还款额非但没减少，反而有所增加。面对这样的疑惑，甚至有人猜测是公积金管理部门在搞“小动作”。作为财经领域的分享者，我决定深入探究这个问题。

以我个人的公积金贷款为例，贷款总额79万，期限30年，调整前每月需还3486元。调整后，7月应还3502.67元，之后每个月则是3391.09元。确实，7月在利率下降的情况下，月供反增约16元，这似乎违背了常识。

其实，这种看似矛盾的现象仅出现在等额本息还款方式中，其背后有两个主要原因：分段计息和本金提前偿还的增多。

分段计息是指，由于我是在每月9日还款，因此7月的还款利息计算覆盖了6月10日至7月9日，而这期间跨越了新旧利率的更替日期——7月1日。也就是说，7月的利息并非全部按新利率计算，只有7月1日至7月9日这9天享受到了降息的好处。

另一个原因是，利率调低后，为了保持总还款额不变，每月需偿还的本金会相应增加。简而言之，由于利率下降，贷款人实际在提前偿还部分本金，从而导致7月的总还款额略有上升。但请放心，从8月起，随着新利率全面生效，月供将明显减少。

总结来说，7月多还的那部分，大部分其实是提前支付的本金，而非利息。若对此感到困惑，只需记得，只要8月及以后的月供相比之前有所减少，那么一切就符合预期。重要的是，面对这类情况，我们应该基于数据和事实去理解，避免无端的猜疑和阴谋论。

至于何时还清房贷最为划算的问题，之前我分享过，无论何时还清，本质上你都不会在银行那里“赚到”。如果你对此话题感兴趣，不妨查阅相关文章深入了解。持续关注，让我们一起揭开更多财经现象背后的真相。